Donnerstag, 31. Oktober 2013

Auslastung und Buchungsverhalten im Tourismus

Ich habe hier so eine Statistik über die Touristische Entwicklung Radebeul gefunden. Bevor jetzt jemand gleich abschaltet, ich versuche allgemeingültig zu bleiben, Radebeul, ein Vorort von Dresden, dient mir nur als Beispiel.

Solche "offiziellen Statistiken des statistischen Landesamtes" spiegeln immer ein recht verzerrtes Bild wieder.

Erstmal steht darüber "gewerbliche Vermieter". Was das ist weiß man nicht so genau, nehmen wir mal an Vermieter mit mehr als 4 Zimmern. Alle Privatvermieter fallen schon einmal weg. Das ist  in Radebeul ein nicht unerheblicher Anteil von immerhin 250 Betten (lt. Gastgeberverzeichnis). Die Vermieter werden einfach nicht befragt, trotzdem macht man solche Statistiken.

Von den ca. 1700 gewerblichen Betten entfallen ca. 50% auf ein einziges Hotel, das Radisson Blue, mit Zimmern über 100 Euro. Ein sehr schönes Hotel, aber ebend doch mit dem Charme eines Konferenzhotels mit  400 Zimmern, Schöne Aussicht, aber kein Ambiente. Wenn dieses Haus zu 50% Leer steht, und 50% der Bettenkapazität der Stadt bietet, ist alleine wegen diesem Einen Hotel die Auslastung der Betten der Stadt um 25% gesenkt.

Die Zimmer sind sehr teuer, also bleibt niemand lange, die durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt angeblich 2,3 Tage - in diesen gewerblichen Vermietungsobjekten. Die Gäste die eine Woche bleiben wollen und statt einem Hotel für 699  doch eher eine Ferienwohnung für 199 mieten, fallen einfach aus der Statistik.
Die werden als Gäste der Stadt, als "belegte Betten" nicht gezählt.
Dadurch erscheinen solche merkwürdig kleinen Werte von 2,3 Tagen als Aufenthaltsdauer in Hotels.

Ich bin selbst (Privat-)Vermieter von 4 Betten, und in der Lage ein paar Statistiken über die letzten 3 Jahre zu machen. Die Daten sind sicherlich nicht repräsentativ, weder für Radebeul noch für Deutschland.
Aber vielleicht wird damit deutlich wie man Statistiken liest oder erstellt, und wieviel Vertrauen man in "offizielle Angaben" haben sollte.

Spitzenkapazitäten und Werbung

Ein Unternehmer strebt immer nach mehr Gewinn, nicht nach mehr verkauften Stück. Dazwischen besteht kein linearer Zusammenhang wie beim Verkauf einer Glühbirne. Ein Zimmer das heute nicht „verkauft“ wurde, kann man nicht ersatzweise morgen verkaufen. Eine ungenutzte Chance ist unwiderruflich vorbei. Andererseits braucht man in Zeiten großer Nachfrage möglichst viele Zimmer.

Je größer die Kapazitäten für besondere Anlässe sind, desto geringer wird wahrscheinlich auch die Auslastung sein.  Beim Karl-May-Fest oder beim Herbst-und-Weinfest gibt es bei uns 100% Auslastung für je 3 Tage. Je mehr Kapazitäten man für solche Anlässe zur Verfügung haben will, desto mehr Leerstand ergibt sich für den Rest des Jahres. 

Das ist auch beim Stadtverkehr ähnlich. Man braucht genügend große Reserven für die Transportleistung von 6 bis 9 Uhr. Für den Rest des Tages kann man aber nicht extra kleinere Busse kaufen, also fahren die großen Busse nur halbvoll herum.

Das Himmelfahrtswochenende mit dem festen Feiertag am Donnerstag ist das beliebteste Ausflugswochende des Jahres. Alle Betten füllen sich ganz von alleine. Es ist eine ziemlich dumme Entscheidung auf dieses Wochenende ein Volksfest zu legen.  Mehr als eine komplett ausgebuchte Stadt geht nicht.  Die Betten sind sowieso schon voll, es kann gar kein zusätzlicher Gast mehr aufgenommen werden, es gibt keinerlei positiven Effekt auf den Umsatz durch Beherbergung, für die Stadt keine zusätzlichen Umsatzsteuer- und keine Gewerbesteuereinnahmen. Die Wirkung verpufft vollständig.
Auch beim Herbst- und Weinfest erreichen wir 100% Auslastung in der Stadt. Man könnte wenigstens die Lehre daraus ziehen sofort sämtliche Werbemaßnahmen einzustellen. Das Fest ist etabliert, es wird geliebt und besucht. Trotzdem werden Unmengen für Plakate, Poster, Flyer, Banner über der Strasse und ähnlichem Zeug ausgegeben. Einfach so aus Prinzip. Neue Gäste können aber nur kommen, wenn von denen vom letzten Jahr ein paar zu Hause bleiben würden.

Ähnlich sieht es bei saisonalem Marketing aus. Touristische Werbung wirbt immer mit Sommerbildern - wo es sowieso leicht ist zu vermieten. Hat irgendein touristisches Marketing (außerhalb von Skiregionen) schoneinmal den November oder den Februar beworben, wenn Marketing wirklich nötig wäre ? Die machen es sich immer einfach und werben mit Sommerbildern für den Sommer, also für Zeiten in denen die Urlauber so wieso ganz von alleine kommen.

Auslastung

Was ist Auslastung ? Für ein Hotel scheint die Frage klar, wenn es 20 Zimmer hat und davon sind 10 vermietet, hat es 50% Auslastung an diesem Tag. Was ist jedoch bei einem Vermieter der nur 1 Zimmer hat ? Der hat immer 0% oder 100% Auslastung, dazwischen gibt es gar nichts. Auslastung kann man immer nur aufs Jahr gesehen messen, und da ist es klar das es so etwas wie Nebensaison gibt. Wenn Januar, Februar, März und November alles leer steht, sind schon mal 4 von 12 Monaten "weg",  also 33% Leerstand. 
Nehmen wir an, in den restlichen 8 Monaten wäre 20% Leerstand, dann bleiben 6,4 "volle" Monate übrig.
6,4 von 12 Monaten entspricht einer Belegung von 53% im Jahresdurchschnitt. Das ist schon ein extrem guter Wert, wer ist schon 8 Monate im Jahr zu 80% ausgebucht ?

In Radebeul kann man das gerade so schaffen, weil wir sowohl städtische als auch ländliche Eigenschaften haben, also Kultur- und Museumsbesucher genauso kommen, wie Rad- und Fußwanderer und auch die Weihnachtszeit wegen der vielen Weihnachtsmärkte noch relativ attraktiv ist.

Man muss also sagen das Auslastungen um 50% traumhaft sind, nicht irgendwie Mittelmaß sondern Spitze. In ländlichen Regionen schafft man wahrscheinlich nur 30%.
Von daher sind die in der o.g. Statistik angegebenen 33% gar nicht so schlecht.

Man könnte glauben eine hohe Auslastung  ist für jeden Vermieter wünschenswert. Das ist aber grundsätzlich falsch. Vermieter sind Unternehmer und Unternehmer wünschen sich Gewinne und nicht möglichst viel Arbeit. Viele Gäste bedeuten viel Arbeit. Buchungsvorgänge, Checkin, Checkout, Wäschewechsel.
Man muss niemanden mit "nur 33%" Auslastung bedauern. Ein gewisser Leerstand wird immer einkalkuliert.
Wenn man eine normale Mietwohnung für 300 Euro/Monat anbieten würde, sie aber zu einer Ferienwohnung umwidmet bei der man 66% Leerstand pro Jahr erwartet, dann muss sie während der Vermietung 900Euro/Monat bringen. Der Jahresumsatz ist in beiden Fällen gleich, 12*300 Euro = 3*900 Euro = 2700.
Der eine hat 100% Auslastung, der andere hat 33% Auslastung, beim Umsatz ist kein Unterschied.

An Nord- und Ostsee sind solche kurzen Saisongeschäfte üblich, und dementsprechend auch solche Preise. Neulich habe ich ein Angebot gesehen "1 Woche im Juli 800 Euro, 1 Woche im Februar 200 Euro".
Natürlich versucht man trotz dieser Kalkulation auch in der umsatzschwachen Zeit noch etwas herauszuholen, gerade die Chance auf diese Zusatzgewinne macht Ferienwohnungen für den Vermieter so attraktiv. Doch es besteht kein Grund zu einer pauschalen Aussage wie "30% Auslastung sei zu wenig",
auch dann nicht wenn der Konkurrent im gleichen Ort 50% schafft. Das ist nicht relevant.
Der eine vermietet 200 Tage á 30 Euro, der andere 100 Tage á 60 Euro. Beide machen den gleichen Umsatz, wenn der mit den 60 Euro-Zimmern das Winterhalbjahr ganz zumacht, Heizkosten und Personal spart, hat er wahrscheinlich bei gleichem Umsatz, und halb so hoher Auslastung trotzdem die höheren Gewinne.

Eine Hohe Auslastung sagt gar nichts. Der billigste Anbieter im Ort wird immer am vollsten sein und kann trotzdem kurz vor der Insolvenz stehen.

100% Auslastung hieße für eine Stadt "Es ist voll - Lasst niemanden mehr rein, macht die Stadttore zu".
Das ist ein Zustand der nicht angestrebt wird, nur leider suggeriert Werbung oft "je Mehr je besser".
(Bei Vollbeschäftigung von 100% hätte man einen ähnlichen Effekt, kein Unternehmen findet jemanden den es noch einstellen könnte, Wirtschaftswachstum ist nicht möglich, Stagnation die Folge)

Wenn ein Hotel zu 100% ausgelastet wäre, dann würde in einer freien Marktwirtschaft folgendes passieren:
Der Hotelier stockt sein Hotel auf, oder baut an, oder ein anderer Unternehmer baut auch noch ein Hotel im Ort um an der hohen Nachfrage zu partizipieren. Die Gäste verteilen sich auf die Hotels und es besteht wieder die Möglichkeit zu Wachstum. Der Tourismusverein kann noch ein neues Volksfest planen.
Die Auslastung wurde gezielt gesenkt und es ist volkswirtschaftlich sinnvoll, so zu handeln.

Es gibt da noch einige komische Effekte bzgl. der Auslastung:

Wenn man ein 4-Mann Zimmer an 2 Leute vermietet, dann hat man einerseits nur 50% Auslastung, aber gar keine Möglichkeit die anderen 2 leeren Betten  in der gleichen Wohnung noch zu vermieten.
Es geht nicht. Da hilft auch keine Werbung. Man ist nicht voll - hat aber trotzdem nichts mehr zu vermieten. Ein Doppelzimmer an eine Einzelperson zu vermieten, wäre das gleiche.

Oder es gibt, gerade bei Ferienwohnungen, das Verhalten, das ein Gast von Freitag bis Sonntag bucht.
Ein zweiter Gast, der gerne von Sonntag bis Sonntag bucht, kann jetzt gar nicht mehr kommen, weil Freitag bis Sonntag schon belegt ist. Die Buchung sorgt dafür, das man Sonntag bis Freitag Leerstand hat.
Ein Vermieter wünscht sich also gar nicht möglichst viele Buchungen, wie das Marketing-Leute oft behaupten. Er wünscht sich gerne weniger, aber dafür längere Buchungen. Ein Gast der eine Woche bleibt, macht viel weniger Aufwand, als 3 Gäste á 2 Tage. Deswegen gibt es auch meist Rabatte für eine Woche.

Mit den 6 Gästen á 2 Tagen macht man wegen dieser Rabatte aber eventuell mehr Umsatz, man hat auch mehr Kosten und 1 Tag weniger Auslastung. Ob das alles am Ende auch mehr Gewinn ergibt hängt von der Preisgestaltung ab. Es kann durchaus sein, das man mit den 2*3 Tagen mehr verdient als mit 1*7 Tage. Hohe Auslastung ist kein Kriterium für wirtschaftlichen Erfolg.

Wer mehr zu dem Thema lesen will, darf gerne mein Buch kaufen.

Auslastung je Monat
Die typischen Zeiten für Städtereisen sind Mai und September. Vor- und Nachsaison mit Ostern und "goldenem Herbst" fallen noch ein bischen auf, die Weihnachtsmärkte sind gut am Unterschied zwischen Dezember und Januar zu erkennen, und im Sommer über, während der Schulferien liegt naturgemäßt weit vorne. Im Juni ist immer etwas weniger los, Pfingsten fällt manchmal in den Mai und Fronleichnam ist kein bundeseinheitlicher Feiertag. Die Spitze im September kann man vielleicht mit den vielen Weinfesten erklären.

Vorausbuchungsfrist

Vorausbuchungsfrist in Monaten
Was die offizielle Statistik nicht hergibt, aber diverse Tourismus-Marketingler immer wieder behaupten, ist das die Buchungsfristen immer kürzer werden. Ich kann das bestätigen. Buchungen im September für den Sommer des nächsten Jahres sind die absolute Ausnahme. Das kam mal vor als Kirchentag in Dresden war, und zu Recht mit großem Ansturm gerechnet wurde. Weihnachten für den Mai zu buchen kommt schon eher vor, aber wie die nächste Grafik zeigt, 50% aller Gäste buchen weniger als 3,5 Monate im Voraus.
Die mittlere Vorausbuchungsfrist ist bei uns 55 Tage.

Kumulierte Vorausbuchungsfrist in Monaten, Lesart: 40% der Gäste buchen höchstens 3 Monate im Voraus

Aufenthaltsdauer

Ferienwohnungen haben oft einen Mindestaufenthalt, weil sich die günstigen Preise vor allem dadurch ergeben das nicht jeden Tag geputzt wird, sondern erst nach Auszug. So kommt es, dass alle die nur 1 Tag bleiben wollen ins Hotel gehen. 100% aller Eintagesreisenden gehen ins Hotel, 90% aller 1-Woche Reisenden gehen in Ferienwohnungen, und schon ergibt sich für Hotels eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 2,3 Tagen. Ein vollkommen verzerrtes Bild in der offiziellen Statistik. Bei uns beträgt die durchschnittliche Aufenthaltsdauer 4,8 Tage.

Aufenthaltsdauer in Tagen
3 und 4 Tage dominieren deutlich, typisch für einen Städteurlaub, 1 Woche ist auch üblich, aber länger als eine Woche sind eher nur Ausnahmen. (Wir haben einen Mindestaufenthalt von 2 Nächten)


Mittlere Aufenthaltsdauer, abhängig vom Reisemonat
Die Aufenthaltsdauer variiert kaum über das Jahr. Obwohl im Mai und September die meisten Gäste kommen, wie man oben gesehen hat, bleiben die Gäste im Juli, in den Sommerferien, deutlich länger.
Im Winterhalbjahr dominieren eher die 2-4 Tagesaufenthalte. Für den Januar hatte ich zu wenig Daten für eine Auswertung, es ist nicht 0, nur zu wenige Zahlen für einen signifikanten Mittelwert.

Woher kommen die Gäste in der Region Dresden ?

Noch eine Statistik, die das Landesamt nicht erfasst: Die Angaben sind nicht repräsentativ, aber immerhin von 3 Jahren.

Anteile der Gäste nach Bundesländern

Es ist natürlich klar, das aus dem bevölkerungsreichsten Bundesland die meisten Gäste kommen, ich habe darum die Zahlen noch durch die Bevölkerung der Bundesländer geteilt, und siehe da, in Anteilen der Bevölkerung haben uns sämtliche Neue Bundesländer und Berlin am liebsten. Es wird nicht mehr so weit gefahren. Gerade für Mecklenburger ist wohl Dresden schon weit genug weg. Von den Bremern und Saarländern hat dagegen noch niemand her gefunden. Emdener und Freiburg/Breisgau waren schon da, aber es gilt eindeutig: je weiter weg, desto weniger Gäste.

Anteile der Gäste in Abhängigkeit der Bevölkerung der Bundesländer